Avrupa Golden Visa Programları Karşılaştırması

Golden Visa (Altın Vize), belirli bir ülkede yatırım yapma karşılığında oturma izni veya vatandaşlık hakkı veren programların genel adıdır. Resmi olarak 'Yatırım Yoluyla Oturma İzni' (Residence by Investment) olarak adlandırılan bu programlar, ülkelerin yabancı sermaye çekmek amacıyla oluşturduğu yasal çerçevelerdir. Golden Visa programları, yatırımcıya ve ailesine oturma izni, Schengen Bölgesi'nde serbest dolaşım ve belirli süre sonunda vatandaşlık başvurusu hakkı gibi avantajlar sunar.

Bu programlar özellikle Türk yatırımcılar arasında büyük ilgi görmektedir. Avrupa'da yaşam, iş ve eğitim imkanlarına erişim, Schengen serbest dolaşımı ve AB vatandaşlığı yolu gibi avantajlar bu ilginin başlıca nedenleridir. Ancak 2020'lerden itibaren AB, Golden Visa programlarını güvenlik ve kara para aklama endişeleri nedeniyle sıkılaştırma eğilimindedir. Portekiz 2023'te gayrimenkul yoluyla Golden Visa'yı kaldırmış, İrlanda ve İngiltere programlarını tamamen kapatmış, Yunanistan yatırım eşiklerini önemli ölçüde artırmıştır.

Portekiz Golden Visa programı, 2012'den beri aktif olan Avrupa'nın en popüler yatırımcı oturma izni programlarından biridir. Ancak Ekim 2023 itibarıyla gayrimenkul yatırımı seçeneği kaldırılmıştır. Şubat 2026 itibarıyla mevcut yatırım seçenekleri şunlardır: Yatırım fonlarına minimum 500.000 EUR yatırım, bilimsel araştırma faaliyetlerine minimum 500.000 EUR katkı, ulusal kültürel miras projelerine minimum 250.000 EUR yatırım ve en az 10 kişilik istihdam yaratma.

Portekiz Golden Visa'nın avantajları: Yılda ortalama 7 gün Portekiz'de bulunma yükümlülüğü (en düşük fiziksel bulunma şartlarından biri), 5 yıl sonra kalıcı oturma izni ve vatandaşlık başvurusu hakkı, çifte vatandaşlığa izin verilmesi ve Schengen Bölgesi'nde serbest dolaşım. Program ücretleri: Başvuru ücreti yaklaşık 6.000 EUR, yenileme ücreti yaklaşık 2.700 EUR'dur.

Program 2024-2025 döneminde yeniden yapılandırılmış olup, gayrimenkul yatırımının kaldırılması nedeniyle başvuru sayısında azalma gözlenmiştir. Ancak fon yatırımı seçeneği hâlâ aktif ve popülerdir.

Yunanistan Golden Visa programı, Avrupa'daki en erişilebilir gayrimenkul tabanlı oturma izni programlarından biridir. Ancak 2024-2025 döneminde yatırım eşikleri önemli ölçüde artırılmıştır. Şubat 2026 itibarıyla gayrimenkul yatırım eşikleri bölgeye göre farklılık göstermektedir: Atina merkez, Selanik merkez, Mikonos, Santorini ve diğer popüler adalar için 800.000 EUR, diğer bölgeler için 400.000 EUR asgari gayrimenkul yatırımı gerekmektedir.

Alternatif yatırım seçenekleri: Yunan devlet tahvillerine minimum 400.000 EUR yatırım, Yunan şirketlerine veya yatırım fonlarına minimum 400.000 EUR sermaye katkısı ve sabit vadeli banka mevduatı (minimum 400.000 EUR, 1 yıllık).

Yunanistan Golden Visa'nın avantajları: Gayrimenkul yoluyla oturma izni hâlâ mevcut (Portekiz'den farklı olarak), 5 yıllık oturma izni ve yenilenebilir yapı, Schengen Bölgesi'nde serbest dolaşım. Dezavantajları: Vatandaşlık için 7 yıl ikamet ve Yunanca bilgisi gerekmektedir, fiziksel bulunma şartı yok ancak vatandaşlık için fiili ikamet beklenmektedir, eşik artışları programı daha az erişilebilir hale getirmiştir.

İspanya Golden Visa programı, gayrimenkul yatırımı yoluyla oturma izni sunan önemli bir Avrupa programıdır. Ancak İspanya hükümeti Nisan 2025'te gayrimenkul yoluyla Golden Visa programını resmi olarak sonlandırmıştır. Bu karar, konut piyasasındaki fiyat artışları ve erişilebilirlik endişeleri gerekçesiyle alınmıştır.

Programın aktif olduğu dönemde koşullar şöyleydi: Minimum 500.000 EUR gayrimenkul yatırımı, 2 milyon EUR devlet tahvili, 1 milyon EUR şirket hisseleri veya banka mevduatı gibi seçenekler mevcuttu. İspanya Golden Visa sahipleri, 10 yıl yasal ikamet sonrasında İspanya vatandaşlığı başvurusu yapabiliyordu.

Şubat 2026 itibarıyla İspanya'da gayrimenkul yoluyla Golden Visa artık mümkün değildir. Ancak girişimci vizesi, şirket içi transfer vizesi ve dijital nomad vizesi gibi alternatif oturma izni seçenekleri hâlâ mevcuttur. İspanya'da yerleşim planı olan yatırımcıların bu alternatif yolları değerlendirmesi önerilmektedir.

Malta Oturma İzni Programı: Malta, yatırım yoluyla hem oturma izni hem de vatandaşlık programları sunmaktadır. Malta Exceptional Investor Naturalization (MEIN) programı kapsamında minimum 600.000-750.000 EUR devlet katkısı, 700.000 EUR gayrimenkul yatırımı (veya yıllık 16.000 EUR kira) ve 10.000 EUR hayırseverlik bağışı ile 12-36 ay içinde vatandaşlık alınabilir. Toplam maliyet 1 milyon EUR üzerindedir; ancak doğrudan AB vatandaşlığı sunması programı benzersiz kılmaktadır.

Macaristan Golden Visa: Macaristan, Ocak 2025'te başlattığı Guest Investor Program ile 250.000 EUR gayrimenkul fonu veya 500.000 EUR gayrimenkul yatırımı karşılığında 10 yıllık oturma izni sunmaktadır. Bu program, Avrupa'daki en yeni Golden Visa seçeneklerinden biridir.

Karadağ (Montenegro): AB üyesi olmamakla birlikte, AB adayı Karadağ'ın yatırım programları da dikkat çekmektedir. 450.000 EUR (kuzey bölge) veya 450.000 EUR (kıyı bölge) gayrimenkul yatırımı ile oturma izni ve vatandaşlık yolu mevcuttur. Karadağ'ın AB üyelik sürecinin ilerlemesi durumunda bu yatırımlar değer kazanabilir.

Asgari yatırım açısından: Macaristan en düşük eşiğe sahiptir (250.000 EUR fon yatırımı). Yunanistan gayrimenkul için bölgeye göre 400.000-800.000 EUR gerektirmektedir. Portekiz fon yatırımı için 500.000 EUR istemektedir. Malta vatandaşlık programı toplam 1 milyon EUR üzerinde maliyetlidir.

Vatandaşlık süresi açısından: Portekiz en kısa süreyi sunar (5 yıl). Yunanistan 7 yıl gerektirmektedir. İspanya 10 yıl (program kapatılmadan önce) istiyordu. Malta doğrudan vatandaşlık sunmakta olup 12-36 ay içinde sonuçlanabilmektedir.

Gayrimenkul seçeneği açısından: Yunanistan ve Macaristan hâlâ gayrimenkul yoluyla başvuru kabul etmektedir. Portekiz ve İspanya gayrimenkul seçeneğini kaldırmıştır.

Fiziksel bulunma şartı açısından: Portekiz en esnek programdır (yılda 7 gün). Yunanistan fiziksel bulunma şartı aramaz (ancak vatandaşlık için fiili ikamet beklenir). Malta vatandaşlık için 12-36 ay fiili ikamet gerektirir.

Türk yatırımcılar için en uygun program seçimi, yatırım bütçesi, fiziksel olarak nerede yaşanmak istendiği, vatandaşlık hedefinin olup olmadığı ve yatırım tercihine (gayrimenkul, fon, devlet tahvili) göre değişmektedir.

Golden Visa programları önemli fırsatlar sunmakla birlikte, dikkat edilmesi gereken riskler ve hususlar bulunmaktadır. Program değişiklikleri: Avrupa genelinde Golden Visa programları sıkılaştırılma eğilimindedir. Portekiz gayrimenkul seçeneğini kaldırmış, İspanya programını tamamen kapatmış, Yunanistan eşikleri artırmıştır. Mevcut programların gelecekte değişmeyeceğinin garantisi yoktur.

Vergi yükümlülükleri: Oturma izni, genellikle vergi mukimliği yükümlülüğü doğurur. Hem kaynak ülkedeki (Türkiye) hem de hedef ülkedeki vergi yükümlülüklerinin dikkatlice planlanması gerekmektedir. Çifte vergilendirme anlaşmalarının incelenmesi önemlidir.

Due diligence (özen yükümlülüğü): Golden Visa başvurularında kapsamlı arka plan kontrolü yapılmaktadır. Gelir kaynağının yasal olduğunun belgelenmesi, vergi uyumluluğu ve temiz adli sicil kaydı kritik gereksinimlerdir. Aracı firma seçimi: Golden Visa başvurularında güvenilir ve lisanslı aracı firmalarla çalışılması önemlidir. Lisanssız veya güvenilir olmayan aracılarla yapılan işlemler ciddi mali ve hukuki riskler taşıyabilir. Tüm yatırım kararlarında bağımsız hukuki ve mali danışmanlık alınması şiddetle tavsiye edilir.